2019 年中国房地产市场：存量时代下的博弈与挑战
元描述: 深入解读 2019 年中国房地产市场数据，分析开发投资、新开工、资金来源等指标背后的逻辑，探讨房企战略调整、市场现状及未来趋势。
引言:
2019 年伊始，中国房地产市场呈现出微妙的平衡。一方面，开发投资超预期反弹，似乎预示着调控政策的边际放松初见成效; 另一方面，新开工却大幅下滑，给市场情绪泼了一盆冷水。这两个看似对立的信号究竟意味着什么？房企战略转型、资金流动性变化，以及市场整体走向，都成为投资者关注的焦点。本文将深入解读 2019 年 1-2 月的房地产数据，并探讨未来走势，以期为投资者提供参考。
一、 开发投资高增、新开工放缓：存量战略下的战略性调整
2019 年 1-2 月，房地产开发投资累计同比增长 11.6%，远超预期。然而，新开工却出现了大幅下滑，累计同比仅为 6%。这一看似矛盾的现象，折射出房企战略调整的趋势——从增量战略向存量战略转变。
1.1 开发投资高增背后的逻辑
开发投资的高增主要源于两方面因素：一是土地置办费的滞后效应，二是建安投资的提速。
-
土地置办费的滞后效应: 2018 年上半年，房企拿地积极性较高，土地成交价款出现大幅增长。由于土地置办费的摊余效应，其对开发投资的影响通常滞后 6-9 个月。因此，2019 年上半年，土地置办费仍有时间支撑，带动开发投资增长。
-
建安投资的提速: 2018 年下半年，房企开始转向“低开工、高施工”的策略，将资金更多地投入到已开工项目的建设中，以确保项目顺利完工，并尽快回笼资金。这一策略导致建安投资的持续增长，也推动了开发投资的上升。
1.2 新开工大幅下滑的深层原因
新开工的大幅下滑，则主要受以下因素影响：
-
房企拿地意愿下降: 2018 年下半年，房企拿地热情明显下降，土地成交价款和成交面积均出现大幅下滑。这直接导致了新开工项目的减少。
-
气候因素的影响: 南方地区雨季的到来，也对新开工项目造成了影响。
-
战略性调整: 房企更加重视存量项目的开发，将资金集中在已开工项目的建设中，从而减少了新开工项目的数量。
1.3 存量战略下的竞争格局
从战略调整的角度来看，开发投资高增、新开工放缓，意味着房企正在逐步转向存量战略:
-
从急进的增量战略，转向保存的存量战略: 2017 年的土地成交价款同比大幅增长 50%，代表着房企处于拿地高增的“第一阶段”。 2018 年下半年，房企开始转向“拿地手软、开工加速”的“第二阶段”。 2019 年，房企则进入“开工放缓、施工加速”的“第三阶段”，将资金更多地投入到已开工项目的建设中。
-
资金趋紧下的战略转变: 随着资金的趋紧，房企不再追求快速扩张，而是将重点放在存量项目的运营和管理上，以确保资金的安全性和盈利能力。
二、 市场现状：出售疲态难改，资金情况边沿改进
尽管部分城市放松了楼市调控，但市场整体仍处于调整期，出售疲态难改，资金情况边沿改进，但仍然偏紧。
2.1 市场整体仍处于调整期
-
商品房出售量价齐跌: 2019 年 1-2 月，商品房出售面积与近月当月同比根本相等于 -3.6%，出售额同比从两位数下跌至 2.8%，出售均价同比放缓，百城房价同比回落至三年来最低，一线相等，二线渐缓，三线急落。
-
国房景气指数仍处于低位: 据克尔瑞不完全统计，本轮全国约 20 城不同程度地放松了楼市调控，股票配资杠杆但国房景气指数仍处于低位，表明市场信心仍有待恢复。
2.2 资金情况边沿改进，但仍然偏紧
-
资金来源同比降至三年最低: 2019 年 1-2 月，资金来源同比降至三年最低的 2.1%，主要受年头放贷顶峰影响，但房地工业在 1 月中长时间工业借款增量占比为 28.3%，比上年同期低 5.1 个百分点，居民中长时间借款仅小幅反弹，在新增借款中的占比大幅下降。
-
信誉债净融资额边沿改进，但利差仍高于全体工业债: 国内信誉债净融资额边沿改进，1 月信誉债净融资占比最高的三个职业是城投、修建和采矿业，而房地工业较上年占比下降; 房企信誉利差虽下降，但更多是随行就市，仍高于全体工业债。
-
海外发债有所改进，但仍低于上年同期: 1-2 月资金来源中口径较小的利用外资（仅 52 亿元）同比高增 328%，但截止 3 月 15 日，口径更大的房企海外发债（1343 亿元）虽较 18 年 2-4 季度有所改进，但与上一年同期相比仍下滑了 31%。
三、 未来展望：新开工或反弹，但全体仍弱于上年
新开工的大幅走软能否持续？开发投资高增能否持续？
3.1 新开工或反弹，但全体仍弱于上年
- 气候影响消退后，新开工或反弹: 新开工的大幅下滑，一方面反映房企战略调整和拿地走弱的传导，另一方面或受南边阴雨气候影响。前者可持续，但后者是扰动，估计气候扰动消退后，新开工或反弹，但与上一年同期相比仍较弱，本年新开工同比或从上一年的 17.5% 下滑至 5% 左右。
3.2 开发投资或前高后低
-
土地置办费时间短支撑，随后或持续回落: 2018 年前三季度土地成交价款上升，四季度下降，其对土地置办费的影响滞后期在 6-9 个月，土地置办费仍有时间短支撑，随后或持续走软。
-
建安投资或先升后降: 随着新开工的放缓，建安投资或先升后降，预计 4-5 月房地产开发投资累计同比或将放缓，2019 年全年添加或由上一年的 9.5% 放缓至 5% 左右。
四、 总结：存量时代下的机遇与挑战
2019 年，中国房地产市场将进入存量时代，房企面临着前所未有的机遇与挑战。
-
机遇: 存量时代意味着房企需要更加注重运营效率和产品品质，以满足消费者日益增长的需求。
-
挑战: 资金紧张、市场竞争加剧、政策调控等问题，都将考验房企的管理能力和应变能力。
五、 常见问题解答
1. 2019 年房价走势如何？
预计 2019 年房价总体将保持平稳，但各地差异较大。一线城市房价可能出现微幅下跌，二线城市房价可能维持平稳，三线城市房价或将继续下调。
2. 2019 年房地产投资前景如何？
2019 年房地产投资增速将有所放缓，全年增长率可能在 5% 左右。
3. 房企如何应对存量时代？
房企需要积极转型，提升产品品质，加强运营管理，提升服务水平，以满足消费者日益增长的需求。
4. 2019 年楼市调控政策有哪些趋势？
预计 2019 年楼市调控政策将保持“房住不炒”的基调，并根据市场情况进行微调。
5. 2019 年购房者应该如何选择？
建议购房者理性购房，根据自身需求和经济状况选择合适的房源。
6. 2019 年房地产市场有哪些投资机会？
2019 年房地产市场存在着一些投资机会，例如投资优质的商业地产、养老地产以及租赁市场等。
结论:
2019 年，中国房地产市场将进入存量时代，房企需要积极转型，适应市场变化，抓住机遇，应对挑战。投资者也需要理性投资，谨慎选择，以获得更好的投资回报。
